Fragen und Antworten zur neuen Grundsteuer ab 2025

Verfasser: Deutscher Städte- und Gemeindebund mit Ergänzungen durch den Städte- und Gemeindetag Sachsen sowie Anpassungen durch die Stadt  Oederan

Was ist die Grundsteuer?
Die Grundsteuer ist eine Steuer der Städte und Gemeinden und wird auf den Grundbesitz, d.h. auf Grundstücke (bebaut, unbebaut) erhoben. Gezahlt wird sie ab 2025 grundsätzlich von den Eigentümern, eine Umlage auf Mieter ist möglich. In Sachsen und den anderen neuen Bundesländern wurden bis 2024 bei bestimmten Konstellationen die Nutzer herangezogen (z.B. bei landwirtschaftlich genutzten Grundstücken der Pächter, Garagengrundstücken). Diese sog. „Nutzerbesteuerung“ wird es ab 2025 nicht mehr geben.

Warum wird die Grundsteuer reformiert?
Weil die Bewertung des Grundbesitzes, auf der die Grundsteuer aktuell aufbaut, völlig veraltet ist. Das Bundesverfassungsgericht hat deshalb eine Besteuerung anhand aktueller Werte ab 2025 gefordert. Diese wird nun umgesetzt.

Welches Grundsteuerrecht gilt in meinem Bundesland?
Bei der Grundsteuer A (Land- und Forstwirtschaft) wenden alle Bundesländer das Bundesmodell unverändert an.
Bei der Grundsteuer B (bebaute und unbebaute Grundstücke) gelten in Sachsen dafür die vom Bund, beschlossenen Reformgesetze ergänzt durch landeseigene Messzahlen.

Abweichungen gegenüber dem Bundesmodell in Sachsen:
Stufe 1:        Grundsteuerwert                                                                  
Stufe 2:       Steuermesszahl         abweichende Regelung     (0,00036 bzw. 0,00037)
Stufe 3:        Hebesatz  

In der Mehrzahl der Bundesländer gilt das Grundsteuer-Reformgesetz des Bundes. Sachsen und das Saarland weichen lediglich mit einer landeseigenen Steuermesszahl ab. Die Länder Bayern, Baden-Württemberg, Hessen, Niedersachsen und Hamburg setzen gänzlich andere Modelle um. In keinem Bundesland erfolgt dabei eine reine Verkehrswertermittlung, wie sie zum Beispiel beim Verkauf von Immobilien zur Anwendung kommt.

Was bringt Ihnen persönlich die Grundsteuer überhaupt?
Die Erträge aus der Grundsteuer bleiben vor Ort und können flexibel eingesetzt werden. Mit Ihrer Grundsteuer werden Schulen, Kitas, Straßen oder örtliche Kultur- und Sportangebote finanziert. Das, was unsere Stadt lebenswert macht, könnte ohne die Grundsteuer nicht finanziert werden. Sie zahlen die Grundsteuer also für die örtliche Gemeinschaft und damit auch „für sich selbst“.

Wie läuft die Reform ab?
Die Finanzämter ermitteln derzeit die neuen Grundstückswerte. Aus diesem Werten und der gesetzlich festgelegten Steuer wird der Grundsteuer-Messbetrag errechnet. Dies ist ein eigener Verfahrensschritt, der mit dem Grundsteuer-Messbescheid abgeschlossen wird, den Sie von Ihrem Finanzamt bereits erhalten haben oder noch erhalten werden. Für Fragen oder Rechtsmittel sind wegen der Festsetzung des Grundsteuer-Messbetrages daher nur die Finanzämter zuständig. Die Mitarbeiter der Stadtverwaltung dürfen keine steuerliche Beratung durchführen. Sie helfen aber bei Fragen zum Verfahren gern weiter.

Beispiel für ein bebautes Grundstück:

Der Messbescheid ist verbindlich - auch für die Kommunen, die davon nicht abweichen dürfen. Sie wenden in einem weiteren Schritt nur noch ihre Hebesätze an, um die endgültige Grundsteuer zu berechnen. Hebesätze gibt es vor Ort mindestens zwei: einen für die Grundsteuer A (Land- und Forstwirtschaft) und einen für die Grundsteuer B (Wohnen und Gewerbe). Optional kann ab 2025 noch ein dritter Hebesatz für unbebaute baureife Grundstücke beschlossen werden (Grundsteuer C). Die Erhebung einer Grundsteuer C ist derzeit in der Stadt Oederan nicht vorgesehen.

Beispiel:

Die Hebesätze gelten jeweils für alle Steuerzahler einheitlich und werden für die neue Grundsteuer ab 2025 neu festgelegt. Dazu wird der Stadtrat der Stadt Oederan in seiner öffentlichen Sitzung am 24. Oktober 2024 einen Beschluss über die Hebesätze fassen.

Was heißt das für Ihre Grundsteuer?
Wesentlich für Sie als Grundsteuerzahler ist die Wertentwicklung nach neuem Recht (im Vergleich zum bisherigen Recht, das bis einschließlich 2024 gilt). Ob ihr Grundbesitz nach neuem Recht (also ab 2025) als besonders „wertvoll“, weniger „wertvoll“ oder eher durchschnittlich einzustufen ist, darüber entscheidet das neue Grundsteuerrecht des Bundes, das im Grundsteuer-Messbescheid des Finanzamtes abgebildet ist.

Die Kommunen haben auf diese Wertfeststellung keinen Einfluss. Mit den Hebesätzen für das Jahr 2025 werden alle neuen Werte nur noch gleichmäßig hochgerechnet. Das Verhältnis der neuen Werte untereinander, dass sich aus dem reformierten Bundesrecht ergibt, wird durch die Hochrechnung nicht mehr verändert.

Muss ab 2025 mehr Grundsteuer gezahlt werden?
Ob Sie ab 2025 mehr Grundsteuer als zuvor zahlen, hängt nach dem neuen Grundsteuerrecht des Bundes in ersten Linie von der Wertentwicklung Ihres Grundbesitzes im Vergleich zum übrigen Grundbesitz innerhalb der Stadt ab.
Stellt sich bei der Neubewertung heraus, dass Ihr Grundbesitz im Verhältnis stärker an Wert zugelegt hat, wird Ihre Grundsteuer wahrscheinlich steigen. Der Anstieg kann je nach Wertentwicklung deutlicher oder weniger stark ausfallen. Natürlich ist umgekehrt auch ein Absinken der einzelnen Steuerlast oder ein Gleichbleiben denkbar.
Weil sich mit der Reform sämtliche Grundstückswerte verändern, müssen alle Kommunen ihre Hebesätze rechnerisch daran anpassen.
Die Neuberechnung ist notwendig, um das Grundsteueraufkommen stabil (Aufkommensneutral) zu halten, d.h. nach der Reform in Summe ähnlich viel an Grundsteuer einzunehmen wie vorher.

Was bedeutet Aufkommensneutralität?
Der Begriff wird oft missverstanden. Er bedeutet nur, dass die Kommune nach Umsetzung der Reform (das heißt ab dem Jahr 2025) ihr Grundsteueraufkommen insgesamt stabil halten wird – also im Jahr 2025 ähnlich viel an Grundsteuer einnimmt wie im Jahr 2024. Die Reform als solche ist also kein Grund dafür, dass sich das Grundsteueraufkommen insgesamt verändert.
Aufkommensneutralität bedeutet jedoch nicht, dass Ihre individuelle Grundsteuer gleich bleibt. Denn wenn die Neubewertung ergibt, dass Ihr Grundbesitz vergleichsweise stark an Wert zugelegt hat, dann steigt dafür künftig die Grundsteuer - auch wenn sich das Gesamtaufkommen vor Ort nicht erhöht.
Für die eigentlich interessante Frage „Muss ich ab 2025 mehr oder weniger oder gleich viel Grundsteuer zahlen?“ kommt es also in erster Linie auf die konkrete Wertentwicklung eines jedes einzelnen Grundstückes an.

Wann steht die neue Grundsteuer fest?
Sobald der Stadtrat die Hebesätze beschlossen hat, besteht die Möglichkeit sich die jährliche Grundsteuer selbst im Vorfeld zu berechnen (neuer Grundsteuermessbetrag x beschlossener Hebesatz).
Zu Beginn des Jahres 2025 erhält jeder Steuerpflichtige einen neuen Grundsteuerbescheid, in welchem die Grundsteuer festgesetzt wird.

Dürfte das Grundsteueraufkommen in 2025 überhaupt erhöht werden?
Ja, dies ist rechtlich zulässig.
So kann es z.B. vor Ort notwendig sein, unter anderen Gesichtspunkten (also unabhängig von der Reform) die Grundsteuer insgesamt angemessen anzuheben. Die Kommunen sind gesetzlich verpflichtet, ihre Haushalte auszugleichen. Reichen die verfügbaren Finanzmittel zur Erfüllung ihrer aktuellen Aufgaben nicht aus - z.B. weil dringend Sanierungen oder Straßenreparaturen anstehen - muss auch über angemessene Steuererhöhungen nachgedacht werden. Dies kann allerdings jederzeit passieren und hat nichts mit der Umsetzung der Grundsteuerreform zu tun.

Handeln Kommunen, die das Aufkommen angemessen erhöhen, gerecht?
Sie können sicher sein, dass keine Kommune Steuererhöhungen leichtfertig beschließt. In den Räten, die diese Entscheidung zu treffen haben, sitzen Bürgerinnen und Bürger wie Sie, die sich ehrenamtlich für Ihre Kommune engagieren und häufig auch selbst Steuerzahler sind.
Gerade, wenn es im Jahr 2025, in dem „ganz Deutschland“ auf die Entwicklung der Grundsteuer in den einzelnen Bundesländern schaut, zu einer Anhebung des Gesamtaufkommens kommen sollte, können Sie darauf vertrauen, dass sich die Kommune diese Entscheidung alles andere als leichtgemacht hat.
Wenn sich die individuelle Grundsteuer einzelner Steuerzahler in 2025 (im Vergleich zu den Vorjahren) dagegen deutlich erhöht oder sinkt, wird dies vor allem an der Neubewertung auf Basis des reformierten Bundesrechts liegen. Die Kommunen haben keinen Einfluss auf die Bewertungsergebnisse der Finanzämter. Zugleich sind die festgesetzten Grundsteuer-Messbescheide für die Kommune verbindlich und die darin festgesetzten Messbeträge für den neuen Grundsteuerbescheid ab 2025 anzusetzen.

Wichtige Anmerkung!
Im Rahmen der Grundsteuerreform wurde eine Anzeigepflicht eingeführt, die ab dem Jahr 2022 gilt.

Wesentliche Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse, etwa Veränderungen beispielsweise am eigenen Grundstück oder beim Betrieb der Land- und Forstwirtschaft (wie Flächenänderungen in Form von Zu- und Abnahmen an der Gesamtfläche oder Bebauung/Abriss), am Gebäude oder der Nutzung/des Nutzungsteils /der Nutzungsart, müssen Sie dem Finanzamt anzeigen. Eine Anzeigepflicht besteht demnach z.B. wenn ein bisher unbebautes Grundstück bebaut, ein Gebäude oder Gebäudeteil abgerissen, ein zu Wohnzwecken genutztes Gebäude nun geschäftlich genutzt wird oder Flächen hinzugekauft/Teilflächen verkauft werden. Diese Änderungen sind nur dann anzuzeigen, wenn sie nach dem 1. Januar 2022 eingetreten sind, da die Verhältnisse zum 1. Januar 2022 bereits mit der von allen Eigentümern abzugebenden Feststellungserklärung zu erklären waren. Die Frist für die Abgabe der Anzeige beträgt einen Monat und beginnt mit Ablauf des Kalenderjahres, in dem sich die tatsächlichen geändert haben.
Ausnahme: Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse, die im Laufe der Kalenderjahre 2022 und 2023 eingetreten sind, sind bis zum 31. Dezember 2024 anzuzeigen.

Ihr
Steueramt